农村宅基地商业化开发现象浅议

农村宅基地商业化开发现象浅议

近年来,随着城市房地产热的兴起,在一些临近城镇的乡村,一些农民将自己的宅基地进行商业化开发,建成商品房出售牟利,既有自己开发,也有合作开发,还有转让开发,这种现象应当引起有关部门的注意。
首先,农民宅基地商业化开发违反了国家的土地法律和政策。《中华人民共和国土地管理法》规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请国有土地。”第63条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”国务院1999年、2004年出台的《国务院办公厅关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,都明确规定禁止城市居民到农村购买宅基地。农村住宅用地商业化开发显然属于变相出让、转让土地使用权,违反了国家的土地法律和政策。
其次,违反了城乡建设规划、建设管理办法。《城乡规划法》及各地城乡规划办理办法都对村镇规划管理做出了相应规定,规定要求:农人民政府提出开工申请,经审查批准并定位验证后,方可开工。在村镇规划区内新建、改建、扩建居民住宅、乡镇企业、公共设施、公益事业、路边店等必须符合村镇规划,服从规划管理。而农民宅基地商业化开发往往都缺乏地方政府的审批,也不符合村镇规划的要求。
三是容易引发邻里矛盾。这种无序开发,往往会扰乱农村的规划布局,影响到相邻方的采光等问题,引发邻里间的矛盾。
四是埋下了纠纷隐患,诱发了社会不稳定因素。由于房地产市场行情的变化,农村住宅用地在合作开发或转让开发过程中,宅基地拥有者与开发商或受让者之间往往会发生利益上的冲突,导致民事纠纷增多,诱发社会不稳定因素。
对此,一是要加大土地法律、法规和城乡规划法的宣传力度,让农民朋友了解土地法律规定,知晓农村住宅用地商业化开发是违法的,难以得到法律的保护。二是加强城乡规划、建设管理,实行违章建设前置管理,建立预防违章建设长效机制。首先,坚持从源头上预防,将违法建设行为消灭在萌芽状态。这样,使一些盲目建设户减少了损失,也消除了管理与被管理之间的矛盾,使暴力抗法案件得到了有效控制。同时降低了政府行政成本,减少了群众上访和诉讼案件的发生。其次,对违建重点户实行一对一、面对面地宣传教育,动之以情,晓之以理,帮助他们算清违法建筑强制拆除的损失账,最大限度地消除违法建设者的思想障碍。三是要加大对此现象的查处力度,对未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设,严重影响村镇规划的,由县级人民政府城乡规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施;影响村庄、集镇规划,尚可采取改正措施的,由县级人民政府城乡规划行政主管部门依照有关规定责令限期改正。同时,对违反规定进行开发的违法所得要予以没收,使违规开发者无利可图,以有效遏制农村住宅用地商业化开发现象。
农村住宅用地进行商业化开发,实质是违法建筑物产权。从1999年到2008年,党中央、国务院三令五申,明确规定,集体土地不得用于商品住宅开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,并要求各地坚决制止、依法严肃查处。各地应严格贯彻党中央、国务院的规定,高度重视农村住宅用地商业化开发的违法性、危害性,依法查处此类问题,避免该问题越积越大,引发新的社会不公和不稳定。

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