【永利国际】浙江农地入市试点

【永利国际】浙江农地入市试点

“最快2010年元旦起,浙江将在全省推广农村集体土地入市,并逐步实现与城市国有土地‘同地、同价、同权’的健康流转模式。”11月16日,浙江省委副秘书长、省农办主任夏阿国向本报记者表示。
夏阿国透露,国土部近日已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。他透露,浙江省政府、省国土厅已下发《关于进一步加大农村土地整理改革试点的通知》,在全省范围推广“嘉兴模式”。
浙江省发改委、国土厅、建设厅等部门,正在据此紧锣密鼓地操刀推进农村宅基地入市的相关方案。
嘉兴模式:宅基地成财政“活水” 如何激活宅基地?
嘉兴市委书记陈德荣思考有些年头了。从杭钢集团副总经理调任嘉兴以来,他在副市长、市长、书记等岗位上已届满十年。
近年来,嘉兴的经济社会发展较快。但土地等要素制约逐步显现。
据统计,嘉兴农业用地保有率高达86%,而农业产出占嘉兴GDP比重还不到6%;城市化水平相对滞后,还有50%以上的农民居住在农村,农村建设用地比较浪费,而非农用地储备不足。
陈德荣向本报表示,必须打破体制障碍,大胆推进制度创新,储备一定数目的建设用地,为嘉兴下一步的发展腾出空间。
2008年,嘉兴被列入浙江省统筹城乡发展综合配套改革试点,明确以土地使用制度改革为核心,包括户籍制度、规划管理制度、公共服务均等化、新市镇建设在内的“十改联动”。
接着,嘉兴率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式,全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”;并在南湖区、平湖市等地试点,鼓励有地居民实施“两分两换”工程,推进土地承包经营权成片流转和农户向城镇集聚。
以嘉兴三个试点乡镇为例,姚庄镇户均占有1.163亩,预期可置换出3800亩左右的用地空间;龙翔街道通过宅基地置换,土地节约率将达到50%以上,可置换出约3000亩用地空间;七星镇通过农村宅基地置换城镇房产,户均可节约用地0.736亩,可置换出2955亩左右的用地空间,节约率为71%。
七星镇所在的南湖区副区长马纪良对本报说,目前该区新增土地流转面积2.25万亩,土地流转中规模100亩以上的经营面积已达1.74万亩。去年,该区盘活存量建设用地415亩,完成考核指标的130%。
马纪良说,这些节约出来的宅基地,地方政府一般是组织复耕,节约出来的建设用地指标可以挪到城市近郊,或者其他需要指标的地方,从而实现土地的升值。
“围猎”宅基地:为什么要入市?
今年7月,浙江省出台了《关于加快农村住房改造建设的若干意见》,提出从今年起至2012年让百万农民住进新房的目标任务。而作为该省统筹城乡综合配套改革试点地市,则面临“地从哪里来、房在哪里建、钱从哪里筹、人往哪里走”等问题。
陈德荣坦陈:“来自宅基地置换后腾空出来的土地,可以做工业用地和商业用地;土地流转后,吸引社会资本投资现代农业,大大提高土地经营效益”。
但按照现行《土地管理法》的规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。嘉兴似乎碰到了法律路障。
浙江大学教授范晓屏甚至认为,类似嘉兴“两分两换”方式一旦大范围推开,政府处于强势而农民处于弱势,这样做政策很有可能成为政府谋取利益的工具。由于农村集体建设用地流转还存在制度上的障碍,需要在法律层面作出一定的调整。
但陈德荣并不回避法律问题。他表示,近年来,嘉兴先后制定出台了近十个政策文件,加大资金筹措、融资担保、规费减免、贷款贴息、土地承包经营权流转、社会保障和就业创业等扶持力度。
今年5、6月份,浙江省发改委、建设厅等部门组成联合课题组,在嘉兴、义乌等地开展《浙江省农村宅基地置换研究》,并在调研后建议浙江省委、省政府把推进农村宅基地置换作为一项综合抓手,在全省范围内有计划、有步骤地加以推广。
国土部调研:鼓励浙江全省试点
嘉兴模式也受到了国土部、国务院研究中心等部门的高度关注。
10月16日,国土资源部副部长、党组副书记兼国家土地副总督察鹿心社带队到嘉兴嘉善县姚庄镇武长村,对农村土地综合整治工作给予肯定。
早前的今年4月,国土资源部部长徐绍史也专程前来嘉兴南湖区七星镇调研,这也是他在两年内的第三次浙江之行。
据七星镇党委书记柴荣明介绍,新镇区原本涉及12个行政村4011户,户均宅基地一亩多,而整理完成后才3分,可腾出近3000亩地。
徐绍史鼓励“两分两换”试点,但应慎重对待规划修编和增减挂钩指标等问题。“农村土地整治和城乡用地增减挂钩,这两项工作可以打包,作为嘉兴新农村建设中的重要抓手,规划也可以先做起来”。
浙江省委副秘书长、省农办主任夏阿国向本报表示,截至2009年三季度,浙江省农田承包权流转已达600万亩,占总承包面积的34%。
夏阿国说,“浙江省政府最近已下文,要求进一步加快农地和农村集体用地的合法流转”。
他指的是浙江省高级法院最近出台的《关于为推进农村土地流转和集体林权制度改革提供司法保障的意见》。该《意见》称,要依法保护农民土地承包经营权,依法支持宅基地使用权流转。该文件强调,“出现矛盾和问题时,不要轻易认定涉案流转合同、协议无效”。

浙江农地入市试点政策是什么?浙江农地入市试点具体做法有哪些?按照中共十七届三中全会的精神,农村集体依法获得的集体建设用地,在不突破用途管制的基本前提之下,可以自由入市流转,并且要求建立城乡统一的建设用地市场。农地入市模式的核心,就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地,用作工业用地和商业用地;原有农村土地流转后,吸引社会资本投资现代农业,大大提高土地经营效益。业内专家认为,农地入市的好处在于加大了土地供应量,房价会因此下降。而供地的农民会因此获得利益,势必增加农村地区的消费水平,对拉动内需有非常好的推动作用。

据中国之声《新闻纵横》7时45分报道,最快2010年元旦起,浙江将在全省范围内推广农村集体建设用地入市,逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的流转模式。这项政策,是否将在未来打破目前房地产市场的“地荒”局面,并对居高不下的楼市泡沫产生强烈冲击?

浙江农地入市试点政策

浙江集体建设用地入市政策实现保障农民利益

在农村集体建设用地使用制度改革方面,浙江的现行政策是:在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外,经批准占用农村集体土地建设非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。

在农村集体建设用地使用制度改革方面,浙江的现行政策是:在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外,经批准占用农村集体土地建设非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。

浙江省的主要做法是对农村宅基地的整理。以浙江嘉兴为例,嘉兴农业用地保有率高达86%,但农业产出仅占嘉兴GDP不到6%的比重,非农用地储备不足的同时农村建设用地较为浪费。

随着城乡统一的建设用地市场的逐步建立,政府将对依法取得的农村集体经营性建设用地,通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。这就意味着农村集体建设用地使用权与国有建设土地使用权一样,有了转让、出租、抵押等权利,具有了“同地、同价、同权”。“农村集体建设用地平等化”使农民拥有了集体土地的主体地位和土地出让的收益权利,为推进新农村建设提供了一个巨大资金来源,是统筹城乡发展的一个重大制度安排,也是完善我国土地法律体系的一个必要环节。

2008年,嘉兴开始实行以土地使用制度改革为核心,包括户籍制度、规划管理制度、公共服务均等化、新市镇建设等在内的“十改联动”改革;率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式,全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”。还有一项重要内容就是鼓励农村居民实施“两分两换”,并在南湖区、平湖市等地试点。“两分两换”,就是宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开,在依法、自愿的基础上,以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。

浙江农村宅基地入市的流转途径

浙江农地入市试点具体做法

浙江省的主要做法是对农村宅基地的整理。发达沿海地区可谓“寸土寸金”,但在农村,农民住房空置率高达30%左右。以浙江嘉兴为例,嘉兴农业用地保有率高达86%,但农业产出仅占嘉兴GDP不到6%的比重,非农用地储备不足的同时农村建设用地较为浪费。

具体做法是取消农业户口,把目前的农村宅基地置换为城镇建设用地,在城镇集中建设新社区安置农民,原村庄复垦为耕地,然后把多余出来的土地指标挪到城市近郊用作工商业开发。以嘉兴三个试点乡镇为例,姚庄镇户均占有1.163亩,置换出3800亩左右的用地空间;龙翔街道通过宅基地置换,土地节约率将达到50%以上,可置换出约3000亩用地空间;七星镇通过农村宅基地置换城镇房产,户均可节约用地0.736亩,可置换出2955亩左右的用地空间,节约率为71%。照此推算,整个浙江省可以整理、置换出来的用地将是非常大的一个数字。

2008年,嘉兴开始实行以土地使用制度改革为核心,包括户籍制度、规划管理制度、公共服务均等化、新市镇建设等在内的“十改联动”改革;率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式,全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”。还有一项重要内容就是鼓励农村居民实施“两分两换”
,并在南湖区、平湖市等地试点。“两分两换”,就是宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开,在依法、自愿的基础上,以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。

嘉兴市委书记陈德荣表示,宅基地置换后腾空出来的土地,有一部分将可用作工业用地和商业用地。换句话说,浙江此番土地“新政”,意在充分挖掘农村宅基地被差强人意的利用率所掩盖的价值。嘉兴模式最具有价值的地方,就是农村集体所有的非农业用地(目前仅限于宅基地)进入土地市场,并逐步实现与国有土地“同地、同价、同权”的目标。

具体做法是取消农业户口,把目前的农村宅基地置换为城镇建设用地,在城镇集中建设新社区安置农民,原村庄复垦为耕地,然后把多余出来的土地指标挪到城市近郊用作工商业开发。以嘉兴三个试点乡镇为例,姚庄镇户均占有1.163亩,置换出3800亩左右的用地空间;龙翔街道通过宅基地置换,土地节约率将达到50%以上,可置换出约3000亩用地空间;七星镇通过农村宅基地置换城镇房产,户均可节约用地0.736亩,可置换出2955亩左右的用地空间,节约率为71%。照此推算,整个浙江省可以整理、置换出来的用地将是非常大的一个数字。

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嘉兴市委书记陈德荣表示,宅基地置换后腾空出来的土地,有一部分将可用作工业用地和商业用地。换句话说,浙江此番土地“新政”,意在充分挖掘农村宅基地被差强人意的利用率所掩盖的价值。嘉兴模式最具有价值的地方,就是农村集体所有的非农业用地进入土地市场,并逐步实现与国有土地“同地、同价、同权”的目标。

分析:此举将在一定程度上缓解高房价

近来,种种迹象表明,国土资源部土地新政在禁止囤地行为。9月4号,国土部下发了《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》,调查内容包括建设用地供应总量、结构以及来源于储备土地的情况等,调查目标直指开发商囤地问题。

永利国际,本月12号,国土资源部又正式出台文件,针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限,要求大城市不能超过20公顷。这一政策有望解决土地有限,供应不足问题,遏制大宗地王。

有分析人士认为:国土资源部的新一轮土地调控政策,还远不止于此。浙江的试点,很可能是为国土资源部推广农村集体建设用地入市铺路。那么,浙江的
“农地入市”政策对于打压囤地和高房价将起到多大的作用?昨晚,中国人民大学不动产经济研究中心况伟大教授在接受中国之声《新闻纵横》值班编辑采访时说,引入农村集体建设用地就等于在土地市场引入了有效竞争,势必会使土地价格进入合理空间。

况伟大:因为农地入市自然而然增加了土地的供给,供给增加之后就产生了竞争。一方面是价格下降,另一方面会提高资源配置的效率,能够把土地真正的用到那些需要土地的人手中。所以我认为,如果农地入市的话,对提高土地资源的利用效率、抑制目前高房价是有一定作用的。

以北京市为例,官方统计,今年10月份,北京新建住房中,四环以内期房均价达19750元,五环至六环期房均价也达到了每平方米10314元,均价50000元/平方米的豪宅也不在少数。北京大学房地产研究所所长陈国强表示,北京城市建设用地仅占全市土地的两成,农村集体所有土地却占到了八成,其中农村集体建设用地也有相当的比例。如果农村集体建设用地入市流转,将在一定程度上缓解北京的高房价。

那么,农村集体建设用地入市流转、实现与城市国有土地“同地、同价、同权”还有多远呢?它是否将是未来土地资源配置的一个走向呢?昨晚,中央党校研究室副主任周天勇在接受中国之声《新闻纵横》采访时表示,推广农村集体建设用地入市,实现与城市国有土地“同地、同价、同权”将是大势所趋。

周天勇:早晚都会的,必须得走这一步。因为农村建设用地“同地、同价”,不能因为所有制不同,价格就不一样,这是不对的。而且农村集体建设用地直接进入市场这是十七届三中全会作的决定,一定要把政府垄断的招、拍、挂的市场制度改革为国有土地全部统一上市的这样一种市场结构,这才是合理的。

农村集体建设用地入市,虽然将缓解目前土地供应紧张的局面,地价抬高房价的问题得到一定程度的缓解。但是,毕竟,这种土地政策的改革涉及诸多方面的利益,改革的过程中也可能遇到意想不到的复杂问题,中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在接受中央台记者采访时表示,在农村集体建设用地入市的过程中要严格依照相关规定,确保我国18亿亩农业耕地不被占用。

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